Czy ceny mieszkań w 2023 roku spadną? Nie jest to wykluczone, ale...

Zgodnie z prognozami HRE Think Tank ceny mieszkań na koniec 2022 roku były wyższe niż pod koniec 2021 roku. Na rynku wtórnym czwarty kwartał zamknęliśmy wzrostem o 9,5 proc. – wynika z indeksu hedonicznego dla najważniejszych 7 rynków.

Czym jest indeks hedoniczny? W jego ramach badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. Pokazuje on, jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

Ceny mieszkań. Gdynia z pozoru droższa niż Warszawa

A jak sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym? Tu niestety analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu jak ten dla rynku mieszkań „z drugiej ręki”. Musimy więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną.

Efekt? W przypadku mieszkań od deweloperów średnie stawki transakcyjne były w czwartym kwartale o 10,5 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Dynamika była więc wyższa niż na rynku wtórnym, choć nie możemy zapomnieć, że deweloperzy w ostatnich kwartałach sprzedawali mniej mieszkań, co może niekiedy prowadzić do otrzymywania przypadkowych wyników.

Przykład? Z danych posiadanych przez NBP wynika, że średnia cena transakcyjna mieszkań deweloperskich w czwartym kwartale 2022 roku wynosiła w Gdyni 13,6 tys. złotych za metr kwadratowy. To więcej niż średnia dla Warszawy (12,8 tys. za m kw.). Najnowszy gdyński wynik jest ponadto aż 24 proc. wyższy niż rok wcześniej. Takie dane mogą sugerować, że w Gdyni pod koniec 2024 roku oferta tańszych mieszkań deweloperskich była wyprzedana. Przez to poszukując tańszego „M” Gdynianie częściej wybierali lokale z rynku wtórnego.

Mieszkania na rynku wtórnym w 10 miastach potaniały

Za to większy udział w transakcjach mieszkaniami od deweloperów miały lokale z wyższej półki cenowej, co zawyżyło średnią cenę transakcyjną. Póki więc najnowsze dane nie znajdą potwierdzenia w kolejnych raportach NBP, to nie powinniśmy przywiązywać się do myśli, że w Gdyni mieszkania są droższe niż w Warszawie.

Mieszkania z drugiej ręki w 10 miastach (w Białymstoku, Bydgoszczy, Trójmieście, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Opolu i Zielonej Górze) była na koniec 2022 roku wciąż wyraźnie droższe niż pod koniec 2021 roku, ale pocieszeniem jest fakt, że możemy za nie płacić choć odrobinę mniej niż w 3 kwartale 2022 roku.

Czy mieszkania w 2023 roku potanieją?

Czy modyfikacje w dół się nasilą? Takiego scenariusza oczywiście nie można wykluczyć, choć dziś więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń. Jeśli więc czekasz na niższe ceny mieszkań, to w 2023 roku możesz się nie doczekać. Już bowiem dziś zapowiedzi z jednej strony nowych podatków, a z drugiej rządowego programu tanich kredytów wzmogły zainteresowanie mieszkaniami ze strony kupujących z grubszym portfelem.

Mówią o tym nie tylko dane na temat ruchu w Internecie, ale również podsumowania na temat liczby mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Chociaż dane przedstawiane przez RynekPierotny.pl i Otodom Analitycs wyraźnie się różnią, to łączy je jedno – sugerują one poprawę wyników sprzedaży deweloperów na największych rynkach.

Stopy procentowe bez zmian, a więc kredyty tanieją w porównaniu do sytuacji z 2022 roku

Za tym może iść wzrost sprzedaży również mieszkań na rynku wtórnym. I choć nie mamy gwarancji, że ten kierunek zmian będzie kontynuowany, to jednak wiele za tym przemawia. Utrzymywanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie od 5 miesięcy już dziś spowodowało, że kredyty trochę staniały i coraz częściej mówi się o tym, że ruch ten będzie kontynuowany.

Do tego 7 lutego 2023 roku KNF zezwoliła bankom na ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych w przypadku długów z okresowo stałym oprocentowaniem. Efektem tego może być podniesienie zdolności kredytowej o około 20 proc.. A gdyby tego było mało, to wynagrodzenia Polaków mają w bieżącym roku rosnąć z dwucyfrową dynamiką.